지난달 29일 경기도 화성시 ‘동탄역 롯데캐슬’에서 풀린 무순위 청약 1가구에 약 294만명에 달하는 국민이 청약에 나섰다. 청약 당첨 시 10억원의 차익이 예상되며 지금까지 진행한 무순위 청약 중 역대 최다 신청자 수를 기록한 것이다.
세무사 준비로 수험생활을 하는 동안 자금이 필요해 청약통장을 해지한 이후 청약에 관심이 전혀 없던 나 같은 사람조차 ’10억 로또’라는 지인들의 조언에 이끌려 청약신청을 했으니 부동산 시장에 조금이라도 관심이 있는 사람이라면 거의 모두가 청약신청을 했다고 해도 무방하다.
실제로 로또 당첨자는 상금에서 원천징수 금액을 뺀 금액을 받게 된다. 그렇다면 ‘로또 아파트’ 청약 당첨 시에는 어떤 세금 문제가 발생하고, 이번 ‘동탄역 롯데캐슬’ 당첨자가 세금을 떼고 실제로 손에 쥐는 차익은 얼마나 될까?
- 취득세 부동산을 취득하면 원칙적으로 취득세를 낸다. 아파트 청약에 당첨되면 분양권을 취득했다고 보는데 이 분양권은 주택으로 보지 않기 때문에 취득세를 내지 않는다. 이후 분양권을 통해 주택을 취득하는 시점에 취득세를 내면 된다. 통상 취득 시기는 실무적으로 잔금 지급일로 간주해 취득일로부터 60일 이내에 신고 납부해야 한다.
- 보유세 보유세에는 대표적으로 종합부동산세와 재산세가 있으며 매년 6월 1일이 과세기준일이다. 이른바 부정적인 자세로 불리기도 하는 종합부동산세를 부과할 때는 1가구 1주택자에 대해서는 12억원(공시가격)을 공제하고 나머지 개인은 9억원을 공제한다. 이번 ‘동탄역 롯데캐슬’ 무순위 청약에서 풀린 84㎡ 주택의 경우 공시가격이 9억4600만원(2024년 1월 1일 기준)이기 때문에 만약 1세대 1주택자가 청약에 당첨됐다면 종부세를 내지 않아도 된다.
- 양도 소득세 ‘동탄역 롯데캐슬’ 무순위 청약주택의 경우 현재(2024년 8월 1일) 기준 15억~16억원 이상에 실거래되고 있다. 따라서 고가주택(실거래가 12억원 초과)으로 간주돼 1가구 1주택이라도 앞으로 아파트를 팔 때 양도소득세가 부과된다. 1가구 1주택이면 양도소득세가 발생하지 않는다고 생각하는 납세자가 많지만 세금이 전혀 안 나오는 것은 아니어서 주의해야 한다. 아울러 일시적인 2주택의 경우 취득시기와 양도시기를 잘 따져 거래해야 양도소득세를 절세할 수 있다.
- 동탄역 롯데캐슬 ‘동탄역 롯데캐슬’ 무순위 주택 84㎡ 공급가격은 분양가가 4억8200만원, 발코니 확장비는 999만7000원으로 책정됐다. 합쳐서 4억9199만7000원이다. 이번 무순위 청약에 당첨된 행운의 주인공이 이 집을 보수적으로 15억원에 매도한다고 가정했을 때 발생하는 세금과 그에 따른 실질적인 차익을 계산해보자. 편의상 중개 거래 비용 등은 제외한다. ‘동탄역 롯데캐슬’에 청약에 당첨돼 매도하는 과정에서는 크게 취득세와 양도소득세를 내야 한다. 우선 취득세의 경우 이 단지가 들어선 경기 화성시가 비규제지역이고 아파트 취득가격이 6억원 이하이므로 취득세율은 1%에 지방세 0.1%를 더한 1.1%로 계산한다. 즉 취득세는 541만1967원[=공급가격 4억9199만7000원X1.1%] 정도가 발생한다. 이어 주택을 15억원에 매도했을 경우의 차익은 10억259만1033원[=매도가격 15억원-공급가격 4억9199만7000원-취득세 541만1967원]이다. 양도소득세의 경우 당첨자가 보유한 주택 수와 주택 보유 기간에 따라 달라진다. ‘동탄역 롯데캐슬’은 현재 완공돼 사용승인까지 마친 주택이어서 분양권이 아닌 주택으로 보고 양도소득세를 붙이게 된다.
1주택자의 경우 2년 미만으로 단기간 보유한 경우 양도소득세율은 지방세를 포함해 66%를 적용해 양도세는 6억6006만원 정도 발생한다. 따라서 당첨자가 실제로 손에 쥐는 현금은 3억5254만원 정도에 그친다. 2년 이상 보유했을 때는 양도세가 6188만원으로 훨씬 낮아진다.
따라 당첨자가 얻는 실제 차익은 9억4000만원 수준으로 늘어난다. 당첨자가 2주택자라면 더 많은 양도세가 발생할 수 있다. 우선 당첨자가 2주택자라면 2년 미만 보유 시 양도세가 6억6006만원 남짓으로 앞서 1주택자의 경우와 같다. 이어 2년 이상 보유할 경우에는 양도세가 4억2374만원 정도로 줄어 세금을 제하면 당첨자가 벌어들이는 차익이 5억7884만원까지 늘어나게 된다.
